La buena fe en la adquisición de derechos reales sobre cosas registrables

Abstract

Procuro compartir reflexiones en torno a la dinámica transmisiva de cosas registrables, enfocado en dos proyecciones de la buena fe. Por un lado, la determinación de cómo se conforma en los casos de los llamados “subadquirentes”; por otro, su impotencia para generar una titularidad inmediata en quien adquiera de un subadquirente que a su vez adquirió de un no titular. Los artículos 392 y 2260 del CCyCN señalan los requisitos que debe cumplir quien, adquiriendo por vía derivada de quien, a su vez, adquirió por una causa inválida, pretenda ser titular del derecho. A este “adquirente del adquirente” es al que esos preceptos denominan “subadquirente”. Se trata de una adquisición legal (artículos 1894 y 1895 del CCyCN) que permite vencer la tara implicada en la falta de legitimación (dimanada del artículo 399 del CCyCN, que impide la transmisión de un derecho mejor o más extenso que el que pertenece al enajenante). Descarto, por no presentar dificultad, las exigencias de una adquisición válida y un título oneroso. Resta la buena fe, la que, si bien se presume en diversos ámbitos (y en materia posesoria no hay excepción: artículo 1919, CCyCN), determina el segundo párrafo del artículo 1902 del CCyCN que consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trate de cosas registrables, el tercer párrafo de este último artículo establece que la buena fe “requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales”. Se imponen dos derivaciones obvias, pero fundamentales de esta regla legal.