La buena fe y la publicidad de los derechos reales

Abstract

La publicidad de los derechos reales es la manifestación esencial de su carácter de absolutez en cuanto a su oponibilidad erga omnes. Es por esto que, a partir de la entrada en vigencia de la ley 17.801 que creó los Registros de la Propiedad Inmueble, la inscripción en dichos Registros es necesaria para que el derecho real declarado sea dotado de la publicidad máxima que prevé el sistema actual y, por lo tanto, adquiera su oponibilidad plena. Así las cosas, es necesario comprender que todos los derechos reales descansan sobre la base de la certeza de su existencia, por esto, todo sistema que favorezca a esta certeza es trascendente para la economía de un país. Ahora bien, el conocimiento que se alcanza a través de la publicidad registral no es cierto, sino una ficción mediante la cual existe la posibilidad de disponer de un medio de conocimiento del estado jurídico de los inmuebles, en principio, con un alto grado de exactitud de que lo registrado es conocido por todos. Lo dicho se relaciona con la buena fe, ya que, en la concepción que desarrollaré luego opera aquí como un elemento esencial que asiste a esta posibilidad de conocer. Dado que nuestro sistema registral es no convalidante y declarativo, la realidad registral puede no coincidir con la realidad extrarregistral, ya que la incorporación del título al Registro no sanea sus vicios, y es aquí en donde alcanza su relevancia máxima la buena fe toda vez que el adquirente, que no conozca ni hubiera podido conocer el vicio que cabalgaba sobre el título, queda protegido frente a cualquiera que quiera intervenir en la pretensión de vigencia de su derecho real. Asimismo, no debemos pasar por alto que junto a la publicidad registral convive la publicidad posesoria, es decir, la que surge de la posesión ostensible de la cosa y que nuestro CCCN la equipara a la registral en función de sus efectos en cuanto a la oponibilidad. Así las cosas, y llegado el caso, esta última podrá prevalecer sobre la registral si es primera en el tiempo, aspecto que desarrollaré en el cuerpo de este trabajo.