Aciertos y sombras en la regulación normativa del derecho real de superficie

Abstract

El derecho real de superficie, de tan fecunda vigencia en la Edad Media, resultó prohibido por nuestro Cicerón argentino, Dalmacio Vélez Sarsfield, a través de la redacción del artículo 2614 del Código Civil. Tal tesitura negativa del ilustre codificador condice con su postura en materia de propiedad horizontal. La ley 25.509, sancionada en el año 2001, junto con la ley 26.331 de Bosques de 2007, concibieron la existencia del derecho real de superficie forestal; es decir, el legislador argentino quiso fomentar la silvicultura. Años más tarde, el Código Civil y Comercial de la Nación (“CCCN”) creó el nuevo derecho real de superficie que abarca diferentes notas que lo hacen distintivo, las cuales estudiaremos a continuación. Desde ya aplaudimos la incorporación de su modalidad edilicia. No podemos soslayar la importancia de la labor del doctrinario Jorge Horacio Alterini en la recepción del mentado derecho real(1). En este aspecto, siguió el camino trazado por su maestro, Guillermo Allende(2). II. Naturaleza dual Presenta una esencia mixta: Por un lado, es un derecho real sobre cosa ajena. La edificación, plantación o forestación que se lleve a cabo se realiza sobre un terreno ajeno y se incorpora al patrimonio de su titular. Por el otro, se trata de un derecho real sobre cosa propia. Tal es lo que se conoce como propiedad superficiaria, una especie similar al dominio resoluble o revocable. Un ordenamiento jurídico óptimo debe distinguir entre tales aspectos, tal como lo hace el artículo 1888 del Código Civil y Comercial. III. Emplazamiento legislativo La ubicación del derecho de superficie dentro del Título VII del Libro Cuarto resulta ser la adecuada. Los títulos previos disciplinan los derechos reales sobre cosa propia o parcialmente propia; los subsiguientes, sobre cosa ajena. También es digno de mención que goce de su propia regulación obedeciendo a la circunstancia de que se trata de un derecho real autónomo...